Cualquier inversionista puede participar en el mercado de vivienda en renta con apenas 220 pesos. Ese es el monto de cada certificado bursátil de Fibra Park Life, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces (FIBRA) especializado exclusivamente en vivienda residencial para arrendamiento que comenzó a cotizar a fines de marzo en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La empresa realizó una Oferta Pública Inicial (OPI) por 268 millones de pesos mediante la colocación de 1,218,178 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), con un precio de 220 pesos por certificado y la clave de pizarra PLIFE 26. Con ello, busca abrir el acceso a un mercado que tradicionalmente había estado reservado para quienes cuentan con el capital suficiente para adquirir un inmueble completo.
La llegada de Fibra Park Life al mercado mexicano marca un hito para el sector inmobiliario, al incorporar la vivienda en renta como una nueva categoría de inversión, fortaleciendo el ecosistema de FIBRAs como uno de los vehículos de inversión más exitosos e innovadores del mercado financiero nacional”,
destacó Marcos Martínez Gavica, presidente del Grupo BMV durante el campanazo que marcó el debut bursátil este martes.
Los directivos de la compañía señalaron que la vivienda en renta representa una de las clases de activos más grandes del país, pero con una participación institucional todavía limitada.
Puedes tener ese mismo beneficio (de invertir en bienes raíces) pero con una administración institucional profesional y transparente, y compras un certificado, un solo certificado”,
explicó Gustavo Tomé, presidente del Comité Técnico de Fibra Park Life.
¿Qué es una FIBRA y cómo funciona?
Las FIBRAs son vehículos de inversión que adquieren y administran inmuebles para generar ingresos por arrendamiento. A cambio, los inversionistas compran certificados que representan una participación en el portafolio y reciben rendimientos derivados de las rentas y de la apreciación de los activos.
Hoy, los inversionistas pueden, a través de una cuenta en una casa de bolsa, comprar y vender estos títulos y volverse acreedores a recibir los dividendos según el calendario de distribuciones de cada FIBRA.
En México, este modelo ha sido utilizado principalmente para centros comerciales, parques industriales, escuelas, hoteles y oficinas. En este contexto, Fibra Park Life se convirtió en la primera FIBRA enfocada exclusivamente en vivienda residencial para renta.
La empresa busca aprovechar una tendencia que, según sus directivos, se ha acelerado en los últimos años: el crecimiento de la demanda de vivienda en renta y el cambio en las preferencias de nuevas generaciones que privilegian la movilidad y la flexibilidad frente a la compra de una vivienda mediante créditos hipotecarios de largo plazo.
Algunas generaciones han cambiado. Ya no todo el mundo quiere tener una sola ubicación y una hipoteca donde tengas que cargar por 20 o 30 años”, afirmó Tomé.
La tesis de inversión de Fibra Park Life tiene como referencia el mercado estadounidense de los Real Estate Investment Trusts (REITs), vehículos equivalentes a las FIBRAs mexicanas que administran distintos tipos de inmuebles y distribuyen parte de sus ingresos a los inversionistas.
Durante la presentación, los directivos señalaron que la vivienda multifamiliar es una de las categorías más desarrolladas dentro del mercado de REITs en Estados Unidos y una de las que ha mostrado mejor desempeño en las últimas décadas.
En Estados Unidos, dentro de los REITs, el mercado más grande es la vivienda y son los que mejor desempeño han tenido”, aseveró Roberto Cayetano Jiménez, Director General de Park Life.
Un mercado de 5.8 millones de viviendas en renta
La apuesta de la compañía se basa en un mercado que consideran poco institucionalizado. De acuerdo con cifras presentadas por la empresa, en México existen alrededor de 5.8 millones de viviendas en renta, pero menos de 10,000 unidades son administradas de manera institucional.
Tomé señaló que el porcentaje de hogares que habitan viviendas rentadas en México se mantiene por debajo de 15%, mientras que en países como Estados Unidos la proporción se acerca a 30%.
Hay un diferencial grande que se empieza a dar en otras ubicaciones por la preferencia de los usuarios de tener operadores de vivienda en renta institucional”, explicó.
Actualmente, el portafolio inicial de Fibra Park Life está integrado por cuatro propiedades ubicadas en Ciudad de México y Querétaro, con un área bruta rentable de aproximadamente 20,279 metros cuadrados y un valor de capitalización cercano a 1,450 millones de pesos.
La empresa administra inmuebles bajo distintas marcas y reportó que las rentas dentro de su portafolio oscilan entre 14,000 y 28,000 pesos mensuales, dependiendo de la ubicación y características de cada desarrollo.
¿Qué pasa si existen topes a las rentas?
El crecimiento del mercado de vivienda en renta ha estado acompañado por un debate sobre regulación de alquileres y medidas para contener incrementos de precios en algunas ciudades del país.
Cuestionado por ALTO NIVEL sobre cómo podría afectar a la compañía la aplicación de topes inflacionarios a las rentas y qué mecanismos existen para proteger el modelo de negocio ante ese tipo de regulaciones, Jiménez aseguró que la empresa no observa riesgos relevantes bajo el esquema actual.
La renta típica individual del sistema Park Life es de seis meses a un año. En un año, normalmente nosotros inflacionamos por el término de inflación, por ejemplo el INPC que está en línea con lo que está pidiendo la autoridad. Nosotros no vemos una afectación porque vemos que esa es una condición estándar del mercado”, explicó.
Según el directivo, los contratos de arrendamiento que maneja la compañía suelen ajustarse anualmente conforme a la inflación, por lo que las reglas actuales ya forman parte de la operación habitual del negocio.
La siguiente fase: crecer 4,000 millones de pesos
Tras su salida al mercado, la compañía planea acelerar su expansión mediante la adquisición de nuevos activos residenciales.
La siguiente etapa contempla incorporar alrededor de 4,000 millones de pesos en propiedades adicionales y sumar más de 600 viviendas al portafolio. Posteriormente, la empresa prevé continuar creciendo mediante nuevas emisiones de capital.
El objetivo es alcanzar 10,000 millones de pesos en activos residenciales hacia 2029 y superar las 1,300 unidades administradas hacia el final de la década.
Para ello, la empresa buscará oportunidades principalmente en mercados urbanos consolidados como Ciudad de México, Querétaro y Guadalajara, además de otras regiones con crecimiento poblacional y expansión económica vinculada al turismo, la manufactura y los servicios.
Los directivos sostienen que la vivienda combina dos fuentes de rendimiento para los inversionistas: los ingresos recurrentes por rentas y la plusvalía de los inmuebles.
Hay más dinero invertido en vivienda en México que en cualquier otra clase de activos inmobiliarios, incluyendo industriales, oficinas y centros comerciales”, afirmó Tomé.
Con esta colocación, Fibra Park Life apuesta por trasladar parte de ese mercado a la Bolsa Mexicana de Valores y convertir la vivienda en renta en una nueva alternativa de inversión accesible para pequeños y grandes inversionistas.
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