España llega al cierre de 2025 con el mercado de la vivienda en uno de sus momentos de mayor tensión. Los precios de compra y alquiler continúan al alza, incluso tras el endurecimiento de las condiciones financieras.
El acceso a la vivienda se ha enquistado como como uno de los principales problemas económicos para hogares y empresas. Lejos de tratarse de un fenómeno coyuntural, los datos apuntan a una oferta de vivienda que no está respondiendo al aumento sostenido de la demanda.
Más allá: barreras estructurales
A nivel macro, la situación es resultado de un desequilibrio que se ha ido acumulando durante más de una década, con una demanda cada vez más dinámica frente a una oferta incapaz de adaptarse en cantidad y en tiempo.
El poca oferta, mucha demanda, donde se ha mantenido un flujo de creación sostenida de vivienda (insuficiente), impulsada por factores demográficos, flujos migratorios y un menor tamaño medio de los hogares.
Pese a ello, la suma de la demanda de la vivienda para inversión (a nivel nacional e internacional) y el turismo residencial en determinadas zonas de grandes ciudades han sido un punto relevante.
Frente a este dinamismo en la demanda, la oferta se comporta de forma rígida. Según diversos análisis recogidos por Nada es Gratis recientemente, el ritmo de construcción de vivienda nueva se sitúa muy por debajo del necesario para absorber la creación de nuevos hogares y corregir el déficit acumulado, incluso en un contexto de precios crecientes.
La causa principal de esa falta de oferta no es la falta de demanda ni la especulación a corto plazo, sino barreras estructurales: escasez de suelo finalista, regulaciones urbanísticas lentas y restrictivas, costes de construcción elevados e importantes dificultades de financiación.
En términos prácticos, en los últimos años se han iniciado en torno a 120.000–130.000 viviendas anuales, una cifra insuficiente para equilibrar el mercado. Como resultado, la presión sobre el stock existente se mantiene constante y cualquier repunte de la demanda se traslada directamente a los precios.
La evidencia apunta a que aumentar la oferta reduce precios incluso en mercados tensionados, pero, en España, existen fuertes incentivos políticos y sociales para frenar la construcción, ya que muchos propietarios y gobiernos locales prefieren proteger el valor de lo existente.
Un déficit acumulado
Las estimaciones sobre el déficit de vivienda varían según la fuente, pero coinciden en señalar un problema de gran magnitud. Diversos estudios sectoriales sitúan la falta de vivienda en España entre 450.000 y 700.000 unidades, una brecha que explica por qué el mercado no consigue corregirse pese a las subidas de precios.
Este déficit estructural ayuda a entender por qué el encarecimiento de la vivienda no responde únicamente a factores especulativos. En ausencia de nueva oferta suficiente, el mercado se vuelve extremadamente sensible a cualquier incremento de la demanda, ya sea por mejora del empleo, llegada de población o mayor atractivo inversor.
La percepción social refuerza este diagnóstico. Según una encuesta de Fotocasa Research, cerca del 65 % de los ciudadanos considera insuficiente la oferta de vivienda en venta en su zona, y casi el 80 % opina lo mismo en el mercado del alquiler, lo que apunta a un problema de escasez real y no solo de precios elevados.
La cuestión clave no es por qué suben los precios, sino por qué la oferta no reacciona ante ese incentivo económico. La respuesta es estructural y combina varios factores: escasez de suelo finalista en zonas de alta demanda, lentitud administrativa en los procesos urbanísticos, aumento de los costes de construcción y un marco regulatorio que introduce incertidumbre, sobre todo cuando hablamos del mercado del alquiler.
Varios analistas (entre ellos, el think tank de BBVA Research) afirman que el problema no es la falta de capital dispuesto a invertir, sino la incapacidad del sistema para convertir esa inversión en vivienda: terminada en plazos razonables y en los lugares donde más se necesita.
Los precios como síntoma
Desde esta perspectiva, la escalada de precios es más un síntoma que una causa del problema. En un mercado estructuralmente constreñido, las subidas reflejan el desequilibrio persistente entre oferta y demanda.
Por ello, las políticas centradas, exclusivamente, en limitar precios o contener rentas tienen un impacto limitado si no se actúa sobre la raíz del problema. El Banco de España ha advertido en distintos informes de que la falta de oferta suficiente, especialmente en alquiler, tiene efectos macroeconómicos relevantes, como una menor movilidad laboral, mayor presión sobre los salarios reales y un aumento del esfuerzo financiero de los hogares.
Además, esta escasez no es un fenómeno transitorio ni una simple consecuencia del ciclo económico, sino el resultado de un sistema que, durante años, no ha sido capaz de ajustar su oferta a una demanda cambiante y creciente en España.
En conclusión, mientras la producción de vivienda siga sin responder de forma suficiente y ágil, los precios difícilmente bajarán de manera sostenida. El debate de fondo no es si la vivienda está cara, sino por qué el mercado español no consigue producir la vivienda que necesita allí donde la necesita. Todo lo demás son parches.
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La noticia
La escasez de vivienda en España tiene una explicación clara para los analistas. Es el resultado de una oferta que no ha logrado reaccionar en años
fue publicada originalmente en
El Blog Salmón
por
Javier Ruiz
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